딱부동산

개발이 끝났다고 수익이 확정되는 것은 아닙니다. 진짜 문제는 공사 후 정산 단계에서 터질 때가 많습니다. 토지 개발 실무에서 많은 분들이 인허가, 토목비, 인입비까지만 계산하고 사업성을 판단합니다. 그런데 실제로는 공사가 끝난 뒤 예상하지 못한 고지서가 날아오면서 수익률이 흔들리는 경우가 있습니다. 대표적인 것이 개발부담금 과 학교용지부담금 입니다. 지난 [딱부동산노트 54호: 형질변경 실무] 에서 땅의 외형을 바꾸는 과정을 봤다면, 이번 55호에서는 그 뒤에 붙을 수 있는 부담금을 실무 기준으로 정리해 보겠습니다. ✔ 이 글에서 바로 확인할 수 있는 핵심 - 개발부담금은 어떤 사업에 붙는가 - 개발이익환수제는 왜 정산 단계에서 문제가 되는가 - 학교용지부담금은 어떤 주택 개발에서 검토해야 하는가 - 부담금을 줄이려면 무엇을 증빙해야 하는가 1. 개발부담금은 누가 내나요? → 개발사업으로 지가 상승 이익이 발생한 경우, 일정 요건에 해당하면 개발사업 시행자에게 부과될 수 있습니다. 개발부담금은 개발이익환수제의 대표적인 부담금입니다. 쉽게 말해 개발사업으로 인해 토지 가치가 오른 경우, 그 이익의 일부를 공공이 환수하는 구조입니다. 실무에서는 “공사 끝났는데 왜 또 돈을 내느냐”는 반응이 많지만, 제도 취지는 개발로 인한 불로소득 일부를 환수하겠다는 데 있습니다. 다만 여기서 중요한 것은 무조건 모든 개발에 붙는 것이 아니라는 점입니다. 부과 대상 사업, 면적 기준, 지역 구분, 시기별 특례가 함께 얽혀 있습니다. 최근에도 비수도권 등 일부 구간에서는 부과대상 면적 완화 특례가 시행·연장된 흐름이 확인되므로, 단순히 예전 숫자 하나만 외우고 접근하면 오판할 수 있습니다. ✅ 개발부담금 실무 체크포인트 첫째: 내 사업이 개발부담금 부과 대상 사업인지 확인 ...

농지를 공장용지나 대지로 바꾸려면, 토지가격 외에 반드시 계산해야 할 비용이 있습니다. 바로 농지보전부담금 입니다. 많은 분들이 “공시지가의 30%만 계산하면 되는 것 아닌가요?”라고 생각하지만, 실제 실무는 그렇게 단순하지 않습니다. 현재 기준으로는 농업진흥지역 밖의 농지 는 공시지가의 20% , 농업진흥지역 안의 농지 는 30% 를 적용하고, 여기에 제곱미터당 5만원 상한 까지 함께 봐야 합니다. 이번 52호에서는 농지보전부담금 계산법, 농업진흥지역과 농업진흥구역의 차이, 분할납부와 감면 포인트까지 실무 기준으로 정리해 보겠습니다. ✔ 이 글에서 바로 확인할 수 있는 핵심 - 농지보전부담금은 어떻게 계산되는가 - 농업진흥지역 안과 밖은 왜 다르게 계산되는가 - 농업진흥구역과 농업보호구역은 왜 구분해서 봐야 하는가 - ㎡당 5만원 상한, 분할납부, 감면은 어떻게 보는가 1. 농지보전부담금은 어떻게 계산하나요? → 농업진흥지역 안은 30%, 밖은 20%, 그리고 ㎡당 5만원 상한을 함께 봐야 합니다. 농지보전부담금은 농지전용 허가나 협의 과정에서 반드시 검토해야 하는 대표적인 부담금입니다. 농림축산식품부 안내 기준에 따르면 계산 구조는 단순해 보이지만, 실제로는 적용 구간이 나뉩니다. 먼저 농업진흥지역 안인지 밖인지 가 가장 중요합니다. 💰 농지보전부담금 계산 구조 농업진흥지역 밖의 농지: 허가면적(㎡) × 개별공시지가 × 20% 농업진흥지역 안의 농지: 허가면적(㎡) × 개별공시지가 × 30% 상한선: 제곱미터당 5만원 초과 시 5만원 적용 실무에서는 “무조건 30%”라고 단순 계산했다가 오판하는 경우가 많습니다. 그래서 부담금을 계산하기 전에 반드시 이 농지가 농업진흥지역 안인지 밖인지 부터 확인해야 합니...

“같은 땅인데 왜 어떤 땅은 비싸고, 어떤 땅은 그대로일까요?” 답은 의외로 단순합니다. 지목변경이 가능한 땅인지 , 그리고 그 변경이 실제로 완료될 수 있는지에 따라 땅의 가치가 달라집니다. 같은 위치의 토지라도 지목이 전(밭)·답·임야에 머무르면 활용도가 제한되고, 대(대지)·장(공장용지)·창(창고용지)으로 연결될 수 있는 토지는 시장에서 완전히 다른 평가를 받습니다. 지난 [딱부동산노트 45호: 토지이용계획확인서 독소 조항 해독법] 에서 리스크를 걸러냈다면, 오늘은 그다음 단계인 지목변경 절차, 비용, 수익구조 를 실무 기준으로 '딱' 정리해 드리겠습니다. 1. 지목변경은 '신청'이 아니라 '결과'입니다 많은 분들이 “시청에 가서 지목만 바꾸면 되는 것 아닌가요?”라고 묻습니다. 하지만 지목변경은 단순한 명칭 수정이 아닙니다. 원칙적으로는 관계 법령에 따른 목적사업이 먼저 완료되고, 그 결과에 맞춰 지목이 따라오는 구조 입니다. 즉, 지목변경은 개발행위허가·농지전용허가·산지전용허가·건축허가·준공 등의 과정을 거친 뒤에야 현실적으로 가능해지는 경우가 많습니다. ✅ 지목변경이 이루어지는 전형적인 순서 용도지역·규제 확인 먼저 토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장으로 공장·창고·주택이 가능한 땅인지 확인합니다. 허가 가능성 검토 개발행위허가, 농지전용허가, 산지전용허가, 건축허가 등 필요한 절차가 무엇인지 지자체와 협의합니다. 형질변경 및 목적사업 진행 절토·성토·정지·포장 등 실제 공사를 진행해 토지의 상태를 바꿉니다. 준공 또는 사용승인 관계 법령에 따른 준공서류나 사용승인, 공사 완료 증빙을 갖춥니다. ...