딱부동산

전세 계약 전에는 등기부등본, 선순위 권리, 미납세금, 전입신고 가능 여부, 보증보험 가입 가능성을 함께 확인해야 합니다. 전세 계약에서 가장 중요한 것은 좋은 집을 고르는 것만이 아닙니다. 임차인 입장에서는 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 맡기는 일이기 때문에, 계약 전부터 계약 종료 후 보증금 반환 단계까지 순서대로 확인해야 합니다. 전세보증금 사고는 어느 한순간에만 발생하지 않습니다. 계약 전 권리분석을 놓쳤을 때, 잔금일에 등기부등본을 다시 확인하지 않았을 때, 전입신고나 확정일자를 늦게 처리했을 때, 만기 전 통보를 증거로 남기지 않았을 때 문제가 커질 수 있습니다. 이 글에서 정리하는 12가지 흐름 계약 전 집의 기본 위험 확인 등기부등본 갑구와 을구 확인 다가구주택 선순위 보증금 확인 건축물대장과 위반건축물 확인 미납국세와 지방세 확인 전입신고 가능 여부 확인 확정일자와 우선변제권 이해 보증금 증액 재계약 주의 전세보증보험 가입 가능성 확인 만기 전 계약 종료 통보 보증금 미반환 시 임차권등기명령 경매 진행 시 배당요구와 최우선변제권 확인 1. 계약 전, 집의 위험을 먼저 걸러야 합니다 전세 계약은 계약서에 도장을 찍는 순간부터 시작되는 것이 아닙니다. 실제 위험은 계약 전 단계에서 이미 드러나는 경우가 많습니다. 집값에 비해 전세보증금이 지나치게 높거나, 임대인이 최근에 집을 매수했거나, 주변 시세보다 조건이 지나치게 좋다면 먼저 이유를 확인해야 합니다. 특히 빌라, 오피스텔, 다가구주택은 아파트보다 시세 판단이 어려운 경우가 많습니다. 이럴 때는 매물 가격만 보지 말고 최근 실거래가, 인근 유사 매물, 선순위 권리, 보증보험 가능 여부를 함께 확인해야 합니...

"소장님, 보증보험 가입은 되어 있는데... 집주인은 연락 두절이고 당장 다음 달이 이사예요. 저 어떻게 해야 하죠?" 역전세난이 심화되면서 전세보증보험은 이제 임차인에게 최후의 보루가 되었습니다. 하지만 최근 HUG 등 보증기관의 심사가 매우 까다로워졌습니다. 서류 한 장의 미비, 날짜 하루 차이로 이행청구가 반려되거나 지급이 몇 달씩 밀리는 사례가 속출하고 있습니다. 단순히 절차를 나열하는 것은 의미가 없습니다. 실제 현장에서 보증금을 한 푼도 깎이지 않고 가장 빠르게 돌려받는 실무 디테일이 필요합니다. 오늘 딱부동산에서는 이행청구 과정에서 발생할 수 있는 모든 변수를 차단하는 실무 매뉴얼을 정리합니다. 1. 강화된 '126% 룰'과 갱신 시 주의사항 2024년부터 적용된 보증보험 가입 기준은 매우 엄격합니다. [공시가격 × 140% × 보증범위 90%], 즉 공시가격의 126% 이내여야만 보증보험 가입 및 갱신이 가능합니다. 이 기준을 이해하지 못하면 갱신 시점에 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 실무적으로 가장 빈번한 실수는 처음 계약 시점만 생각하고 갱신 때 공시가격 하락을 간과하는 것입니다. 보증보험은 단순히 가입만 하면 끝나는 것이 아니라, 만기 시점까지 '유효한 상태'를 유지하는 것이 핵심입니다. 만약 갱신 시점에 공시가격이 떨어져 보증금 총액이 126%를 초과하게 되면, 보증기관은 연장을 거부합니다. 이때 임차인이 취할 수 있는 최선의 방어책은 집주인에게 즉시 보증금 감액을 요구하는 것입니다. 단순히 "보험이 안 된다"라고 전달하는 것이 아니라, "공시가격 하락으로 보증보험 연장이 불가하니 보증금을 OO만 원 낮추지 않으면 계약 갱신이 어렵다"는 논리로 협상해야 합니다. 무보험 상태로 거주하다 사고가 나면 돌이킬 수 없는 피해를 입게 되므로, 재계약 3개월 전 등기부와 공시가...

이삿날은 정신없는 하루입니다. 보증금 수령, 짐 빼기, 가스비 정산까지 마치고 나면 정작 돌려받아야 할 수십만 원의 돈을 잊기 쉽습니다. 바로 장기수선충당금 입니다. 임대차 계약이 종료될 때 반드시 챙겨야 할 이 비용은, 몰라서 놓치면 고스란히 집주인의 주머니로 들어갑니다. 오늘은 실무 현장에서 매번 발생하는 환급 분쟁 유형과 그 해결법을 명확히 정리해 드립니다. 1. 장기수선충당금의 법적 성격: 임대인이 부담해야 할 보수 비용 공동주택관리법 제30조에 따르면 장기수선충당금은 배관 교체, 엘리베이터 보수, 외벽 도색 등 건물의 가치를 유지하기 위한 주요 공사에 사용되는 자금입니다. 건물의 소유자인 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다. 징수 방식의 편의성: 집주인에게 매달 걷기 번거롭기 때문에 관리사무소에서 매월 세입자의 관리비에 포함시켜 징수합니다. 환급의 근거: 임차인은 집주인의 의무 비용을 매달 대신 납부한 것이므로, 이사 시 퇴거를 기점으로 그동안 납부한 총액을 정산받을 권리가 있습니다. 따라서 관리비 명세서를 볼 때 '장기수선충당금' 항목은 반드시 별도로 체크해두어야 합니다. 이는 세입자의 소중한 권리입니다. 2. 수선유지비와의 차이점: 왜 이건 환급이 안 될까? 관리비 명세서에는 '수선유지비'라는 항목도 존재합니다. 많은 분이 이 용어 때문에 혼동하시지만, 장기수선충당금과는 성격이 완전히 다릅니다. 수선유지비: 공용현관 전구 교체, 냉난방 시설 점검, 청소비 등 실거주자의 편의를 위해 소모되는 비용. 실거주자가 부담하는 소멸성 비용입니다. 구분법: 관리비 고지서상 '장기수선충당금'으로 명시된 항목만 정산 대상이며, 수선유지비는 환급을 요청할 수 없는 항목입니다. 이를 두고 집주인과 실랑이를 벌이...