딱부동산

등기부등본 갑구에 신탁회사가 소유자로 표시되어 있다면, 일반 집주인과의 계약처럼 쉽게 접근하면 위험합니다. 안녕하세요. 중개 현장에서 리스크 요인을 매섭게 식별하여 임차인의 자산을 지켜드리는 딱부동산 입니다. 전세나 월세로 입주할 집을 알아보다 보면 등기부등본 갑구의 소유자란에 집주인 개인 이름 대신 OO자산신탁 , XX국제자산신탁 과 같은 신탁회사 명칭이 적힌 매물을 만날 수 있습니다. 이때 위탁자, 즉 원래 집주인은 “건축 자금 때문에 명의만 신탁회사에 맡겨둔 것뿐이다”, “실제 관리는 내가 하니 나와 계약하면 된다”고 설명하는 경우가 있습니다. 하지만 신탁등기가 된 부동산은 일반 임대차계약과 다르게 봐야 합니다. 신탁회사 동의 없이 계약하면 임차인의 대항력, 우선변제권, 보증보험 가입에서 문제가 생길 수 있습니다. ✔ 이 글에서 바로 확인할 수 있는 핵심 - 신탁등기 부동산의 실제 소유자는 누구인가 - 위탁자와 계약하면 왜 위험할 수 있는가 - 신탁원부를 반드시 확인해야 하는 이유 - 신탁회사 동의서와 보증금 입금계좌 확인 방법 - 잔금일 신탁 말소 조건을 어떻게 특약으로 정리해야 하는가 🚨 신탁등기 매물 계약 전 핵심 주의사항 등기부상 소유자가 신탁회사라면 위탁자 개인의 말만 믿고 계약하면 안 됩니다. 반드시 신탁원부를 확인하고, 임대차계약 체결 권한이 누구에게 있는지, 신탁회사 또는 우선수익자의 동의가 필요한지, 보증금은 어느 계좌로 입금해야 유효한지 확인해야 합니다. 1. 신탁등기 부동산의 실제 소유자는 누구인가요? → 등기부상 소유자가 신탁회사라면, 대외적으로는 신탁회사가 소유권자입니다. 신탁등기 매물을 이해하려면 먼저 위탁자 와 수탁자 를 구...

전세보증보험은 “집이 깨끗하다”는 말만으로 가입되는 것이 아니라, 보증기관의 심사 기준을 통과해야 합니다. 안녕하세요. 주택과 상가 중개 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 전세 계약을 앞두고 임대인이 “우리 집은 융자도 없고 깨끗해서 보증보험은 무조건 가입된다”고 말하는 경우가 많습니다. 하지만 현장에서는 겉으로는 문제없어 보이는 집도 보증기관 심사에서 거절되는 사례가 적지 않습니다. 전세보증보험은 단순히 임대인의 말이나 중개사의 설명만으로 판단할 수 없습니다. 주택가격, 선순위채권, 건축물대장, 임대인 보증사고 이력, 다가구주택의 선순위 보증금, 신탁등기 여부까지 함께 확인해야 합니다. 오늘은 전세 계약 전 반드시 걸러내야 할 보증보험 가입 거절 사유 5가지 를 실무 기준으로 정리해보겠습니다. ✔ 이 글에서 바로 확인할 수 있는 핵심 - 선순위 근저당과 전세보증금 합계가 왜 중요한가 - 위반건축물과 근린생활시설 표시가 왜 위험한가 - 임대인의 보증사고 이력이 보증보험에 미치는 영향 - 다가구주택 선순위 보증금 확인이 필요한 이유 - 신탁등기 매물에서 반드시 확인해야 할 서류 🚨 계약 전 꼭 기억할 점 전세보증보험은 계약 후에 신청하는 경우가 많지만, 가입 가능성은 계약 전부터 확인해야 합니다. 계약금을 넣은 뒤 보증보험이 거절되면 임차인은 계약 해제, 계약금 반환, 새 집 구하기 문제까지 한꺼번에 떠안을 수 있습니다. 그래서 계약서에는 “보증보험 가입 불가 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 취지의 특약을 검토하는 것이 안전합니다. 1. 선순위 근저당과 전세보증금 합계가 보증한도를 넘는 경우 → 보증기관은 전세보증금만 보는 것이 아니라, ...

안녕하세요! 현장에서 발로 뛰며 실무를 '딱' 짚어드리는  딱부동산 입니다. 최근 1~10호 시리즈를 통해 보증금을 돌려받지 못했을 때의 고통스러운 과정(내용증명, 임차권등기, 소송, 경매)을 자세히 살펴보았습니다. 하지만 베테랑 중개사로서 제가 늘 강조하는 것이 있습니다. "최고의 승리는 싸우지 않고 이기는 것" 입니다. 부동산 계약에서 '싸우지 않는 법'은 바로 계약서 특약란 에 있습니다. 많은 임차인이 공인중개사가 작성해주는 기본 양식에 의존하지만, 내 보증금 수억 원을 지키기 위해서는 내 상황에 맞는 '마법의 문구'를 반드시 삽입해야 합니다. 오늘은 2026년 현행법과 최신 대법원 판례를 분석하여 도출한 필수 특약 3가지 를 심층 분석해 드립니다. 1. 대항력 발생 전 권리 변동 금지 특약 (민법 제105조 기반) 주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인의 대항력은 '전입신고와 점유를 마친 다음 날 0시'에 발생합니다. (2026년 하반기에는 전입신고 '즉시' 대항력이 발생하도록 법이 개정될 예정입니다) 반면, 은행의 근저당권은 등기소에 접수하는 즉시 효력이 발생하죠. 악성 임대인들은 이 '당일의 공백' 을 노립니다. 임차인이 이사하는 날 동시에 대출을 받아버리면, 임차인의 보증금은 은행 대출보다 후순위로 밀리게 됩니다. 이를 방지하기 위해 아래 문구는 선택이 아닌 필수입니다. ✔ "임대인은 잔금 지급일로부터 익일까지 본건 목적물에 대하여 담보권 설정 등 새로운 권리 변동을 하지 않는다. 이를 위반할 시 본 임대차 계약은 즉시 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 수령한 금액 전액 반환 및 계약금의 배액을 위약금으로 지불한다." ※ 팁: '배액 배상' 문구를 넣어야 임대인이 대출을 실행했을 때 강력한 법적 압박...