딱부동산

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 토지거래허가구역에 묶인 아파트, 세입자가 있으면 무주택자는 아예 살 수 없을까요? 2026년 5월 12일, 국토교통부는 토지거래허가구역 내 세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예를 확대 하는 정책을 발표했습니다. 그리고 이 조치는 2026년 5월 29일부터 시행됩니다. 핵심은 간단합니다. 기존 세입자가 살고 있는 주택이라도, 일정 요건을 갖춘 무주택 실수요자 라면 토지거래허가를 받아 매수할 수 있도록 입주 시점을 임대차 종료 시점까지 유예해주겠다는 것입니다. 다만 착각하면 안 됩니다. 이번 조치는 갭투자를 새로 허용하는 정책이 아닙니다. 정부가 밝힌 방향은 현재 임대 중인 주택에 한해, 무주택 실수요자의 매수 기회를 넓히되 갭투자는 막는 구조 입니다. 오늘은 5월 12일 부동산 정책 발표가 시장에 어떤 영향을 줄지, 그리고 매수자·매도자·임차인이 무엇을 조심해야 하는지 실무 기준으로 정리해보겠습니다. ✔ 딱 핵심부터 말하면 이번 조치는 “세입자 있는 집도 무조건 사도 된다”는 뜻이 아닙니다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지한 실수요자 에게, 세입자가 있는 주택의 실거주 입주 시점을 유예해주는 제한적 보완책입니다. 따라서 매수자는 보증금 반환 자금, 임대차 만기, 실거주 가능 시점까지 함께 계산해야 합니다. 1. 5월 12일 발표 정책의 핵심 내용 이번 정책의 핵심은 토지거래허가구역 내 세입자 있는 주택의 실거주 유예 범위 확대 입니다. 기존에는 실거주 의무 때문에 세입자가 있는 주택은 매매가 어려운 경우가 많았습니다. 매수자가 당장 들어가 살 수 없으면 토지거래허가를 받기 어렵기 때문입니다. 이번 조치로 일정 요건을 충족한 무주택 실수요자는 현재 임대 ...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 포괄양수도로 계약했는데, 왜 부가세가 다시 나올까요? 공장이나 사업장 매매에서 많은 분이 "계약서에 포괄양수도라고 적었으니 부가세는 안 나오는 것 아닌가"라고 생각합니다. 하지만 2026년 현재 세법상 포괄양수도는 계약서 제목 이 아니라, 실제로 사업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하여 사업의 동일성이 유지되는지 로 판단됩니다. 그래서 명칭만 포괄양수도여도 실질이 다르면, 나중에 기계기구·재고·영업권 거래가 각각 개별 공급으로 보아져 부가세 와 정산 분쟁이 생길 수 있습니다. 오늘 딱부동산노트 39호에서는 포괄양수도 실패 사례 를 중심으로, 어떤 경우에 포괄양수도가 깨지는지 실무상 핵심 포인트를 정리해보겠습니다. 1. 포괄양수도는 계약서 문구가 아니라 '사업 동일성'으로 판단됩니다 부가가치세법은 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것 을 재화의 공급으로 보지 않습니다. 그리고 시행령은 이를 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것 이라고 정하고 있습니다. 즉, 포괄양수도는 계약서에 그렇게 적었다고 자동 성립하는 것이 아닙니다. 기계기구, 거래처, 영업상 권리, 재고, 관련 채권·채무 등 사업 운영에 필요한 요소가 실제로 승계되어 경영 주체만 바뀐 상태 로 볼 수 있어야 합니다. 반대로 핵심 자산이 빠지거나, 사업 자체가 이어지지 않으면 명칭이 포괄양수도라도 실무에서는 인정이 흔들릴 수 있습니다.  ✔ 핵심 정리 - 포괄양수도는 계약서 제목으로 결정되지 않습니다. - 사업장별로 사업 관련 권리·의무가 포괄 승계되어야 합니다. - 실무 핵심은 사업의 동일성 유지 입니다. 2. 실패 사례 ① 핵심 기계기구를 빼고 넘긴 경우 공장 매매에...

안녕하세요. 부동산 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 공장이나 창고를 매매할 때 가장 많이 터지는 문제가 바로 공장 매매 부가세 와 기계기구 취득세 입니다. 현장에는 이미 설치된 호이스트(Hoist), 콤프레샤, 집진기, 대형 냉동 설비 같은 기계기구가 함께 거래되는 경우가 많기 때문입니다. 문제는 많은 분이 이를 단순히 "쓰던 설비를 그냥 넘기는 것" 정도로 생각한다는 점입니다. 하지만 실제 세무 실무에서는 부동산 가액과 기계기구 가액을 어떻게 나누는지 , 그리고 포괄양수도 요건을 충족하는지 에 따라 세금 구조가 완전히 달라집니다. 2026년 현재 실무에서는 이 구분이 흐려지면 잔금일 직전 부가세 분쟁이 생기거나, 취득세 과다 신고, 세금계산서 문제, 가산세 리스크까지 한꺼번에 터질 수 있습니다. 오늘 딱부동산노트 37호에서는 기계기구 포함 거래 시 부가세·취득세 실무와 포괄양수도 계약의 핵심 주의사항 을 정리해보겠습니다. 1. 기계기구는 취득세 과표에 포함될까? (공장 취득세 실무) 가장 먼저 따져봐야 할 것은 공장 취득세 계산 구조 입니다. 지방세 실무에서는 단순히 "기계냐 아니냐"로 나누지 않고, 해당 설비가 건축물에 부착된 부대시설인지 , 아니면 독립된 동산인지 를 먼저 봅니다. 예를 들어, 천장 레일에 고정되어 건물과 일체로 기능하는 호이스트 는 건물 부속 설비로 평가될 가능성이 높습니다. 이런 경우에는 건물 취득가액에 포함되어 취득세 과표에 반영될 수 있습니다. 반대로, 바닥에 독립적으로 설치되어 이동이나 분리가 가능한 가공기계는 일반적으로 부동산 취득세 대상이 아닌 별도 자산으로 다뤄질 여지가 큽니다. 즉, 같은 "공장 설비"라고 해도 무엇은 건물로 보고, 무엇은 기계기구로 보느냐에 따라 세금이 달라집니다. ✔ 핵심 정리 ...