딱부동산

임대차 계약 갱신 과정에서 발생하는 보증금 증액은 단순한 금액 조정이 아닙니다. 법적으로 기존 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하면서 증액분에 대한 새로운 권리를 추가 확보해야 하는 복합적인 법률 행위입니다. 많은 임차인이 신규 계약서를 작성한다는 이유로 기존 계약서를 파기하는 우를 범하는데, 이는 대항력을 스스로 포기하는 위험한 행위입니다. 본 가이드에서는 2026년 현행 임대차 실무를 바탕으로 증액 계약 시 반드시 지켜야 할 권리 방어 전략을 상세히 분석합니다. 1. 기존 계약서의 법적 가치와 대항력 유지의 핵심 원리 기존 임대차 계약서는 임차인이 해당 부동산에 대해 처음으로 대항력을 취득한 시점을 증명하는 절대적 문서입니다. 대항력은 전입신고와 확정일자를 갖춘 다음 날 0시부터 발생하며, 이는 임차인의 보증금을 지키는 가장 강력한 우선순위입니다. 실무에서 가장 빈번하게 발생하는 사고는 집주인의 요구에 따라 재계약서를 작성하면서 기존 계약서를 회수하거나 파기하는 경우입니다. 이는 주택임대차보호법상 보장되는 '우선변제권'의 순위를 스스로 후순위로 밀어버리는 결과를 초래합니다. 만약 계약서를 새로 작성하여 등기부에 근저당이 설정된 이후의 시점으로 순위가 밀린다면, 경매 시 증액분은 물론 기존 보증금 전액까지 회수 불능 상태에 빠질 수 있습니다. 따라서 증액 재계약 시 기존 계약서는 반드시 보관해야 하며, 새로운 증액 계약서와 함께 클립으로 묶어 하나의 '권리 증서'로 활용해야 합니다. 계약의 연속성을 입증하는 것은 법정 분쟁 발생 시 임차인의 대항력을 방어하는 유일한 근거가 됩니다. • 연속성 입증: 기존 계약서에 찍힌 확정일자는 대항력의 뿌리입니다. 이를 파기하면 법적 보호 순위가 오늘로 재설정됩니다. • 보존의 의무: 증액 재계약은 기존 계약의 갱신이므로, 이전 계약서와 증액 계약서를 반드시 별도로 보관해야 ...