딱부동산

안녕하세요! 전국의 빌라와 다가구 전세 시장 속 숨겨진 권리 리스크를 예리하게 추적하여 안전의 해법을 '딱' 지켜드리는 딱부동산 입니다. 아파트나 다세대주택(연립/빌라)처럼 호수별로 등기부등본이 쪼개져 있는 개별 등기 매물과 달리, 통원룸이나 통빌라로 불리는 '다가구주택'은 건물 전체의 소유자가 단 한 명으로 이루어져 있습니다. 이 구조적 특성 때문에 내가 들어가 살게 될 호수의 등기부가 겉보기에는 아무런 근저당도 없고 깨끗해 보일지라도, 건물 내 나보다 먼저 들어와 살고 있는 수많은 전월세 세입자들의 보증금 총액이 수억 원에서 수십억 원에 달하는 위험천만한 매물일 가능성이 대단히 높습니다. 만약 임대인의 무리한 갭투자로 인해 해당 건물이 통째로 법원 경매 절차에 넘어가게 된다면 어떻게 될까요? 낙찰 대금 배당 순위에서 선순위 임차인들에게 밀려 사장님의 소중한 전세 보증금을 단 한 푼도 회수하지 못하고 길거리에 나앉아야 하는 비극적인 임대차 사기 피해가 발생할 수 있습니다. 오늘 14호 실무노트에서는 다가구주택 전세 계약 전, **눈에 보이지 않는 유령 채권인 선순위 보증금을 발라내는 실무 기술**을 명쾌하게 정리해 드립니다. 1. 다가구주택의 실질 총 부채 비율 계산과 등기부에 표기되지 않는 유령 채권의 위험성 다가구주택의 안전성을 완벽하게 진단하기 위해서는 표면적인 융자금뿐만 아니라 건물이 감당하고 있는 '실질 총부채 비율'을 반드시 연산해야 합니다. 자산 시장에서 통용되는 안전 마지노선 공식은 **[등기부상 선순위 근저당권(은행 대출) + 나보다 먼저 입주한 세입자들의 선순위 보증금 합계액 + 내가 낼 보증금]**의 총합산 금액이 해당 건물 실제 매매 시세의 최소 70%에서 최대 80% 이하 범위 내에 안착해야 한다는 점입니다. 경매 낙찰률이 떨어지는 빌라 단지의 경우 부채 총액이 시세의 70%를 넘어가는 순간 역전세 및 ...