딱부동산

전세 계약 전에는 등기부등본, 선순위 권리, 미납세금, 전입신고 가능 여부, 보증보험 가입 가능성을 함께 확인해야 합니다. 전세 계약에서 가장 중요한 것은 좋은 집을 고르는 것만이 아닙니다. 임차인 입장에서는 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 맡기는 일이기 때문에, 계약 전부터 계약 종료 후 보증금 반환 단계까지 순서대로 확인해야 합니다. 전세보증금 사고는 어느 한순간에만 발생하지 않습니다. 계약 전 권리분석을 놓쳤을 때, 잔금일에 등기부등본을 다시 확인하지 않았을 때, 전입신고나 확정일자를 늦게 처리했을 때, 만기 전 통보를 증거로 남기지 않았을 때 문제가 커질 수 있습니다. 이 글에서 정리하는 12가지 흐름 계약 전 집의 기본 위험 확인 등기부등본 갑구와 을구 확인 다가구주택 선순위 보증금 확인 건축물대장과 위반건축물 확인 미납국세와 지방세 확인 전입신고 가능 여부 확인 확정일자와 우선변제권 이해 보증금 증액 재계약 주의 전세보증보험 가입 가능성 확인 만기 전 계약 종료 통보 보증금 미반환 시 임차권등기명령 경매 진행 시 배당요구와 최우선변제권 확인 1. 계약 전, 집의 위험을 먼저 걸러야 합니다 전세 계약은 계약서에 도장을 찍는 순간부터 시작되는 것이 아닙니다. 실제 위험은 계약 전 단계에서 이미 드러나는 경우가 많습니다. 집값에 비해 전세보증금이 지나치게 높거나, 임대인이 최근에 집을 매수했거나, 주변 시세보다 조건이 지나치게 좋다면 먼저 이유를 확인해야 합니다. 특히 빌라, 오피스텔, 다가구주택은 아파트보다 시세 판단이 어려운 경우가 많습니다. 이럴 때는 매물 가격만 보지 말고 최근 실거래가, 인근 유사 매물, 선순위 권리, 보증보험 가능 여부를 함께 확인해야 합니...

"소장님, 보증보험 가입은 되어 있는데... 집주인은 연락 두절이고 당장 다음 달이 이사예요. 저 어떻게 해야 하죠?" 역전세난이 심화되면서 전세보증보험은 이제 임차인에게 최후의 보루가 되었습니다. 하지만 최근 HUG 등 보증기관의 심사가 매우 까다로워졌습니다. 서류 한 장의 미비, 날짜 하루 차이로 이행청구가 반려되거나 지급이 몇 달씩 밀리는 사례가 속출하고 있습니다. 단순히 절차를 나열하는 것은 의미가 없습니다. 실제 현장에서 보증금을 한 푼도 깎이지 않고 가장 빠르게 돌려받는 실무 디테일이 필요합니다. 오늘 딱부동산에서는 이행청구 과정에서 발생할 수 있는 모든 변수를 차단하는 실무 매뉴얼을 정리합니다. 1. 강화된 '126% 룰'과 갱신 시 주의사항 2024년부터 적용된 보증보험 가입 기준은 매우 엄격합니다. [공시가격 × 140% × 보증범위 90%], 즉 공시가격의 126% 이내여야만 보증보험 가입 및 갱신이 가능합니다. 이 기준을 이해하지 못하면 갱신 시점에 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 실무적으로 가장 빈번한 실수는 처음 계약 시점만 생각하고 갱신 때 공시가격 하락을 간과하는 것입니다. 보증보험은 단순히 가입만 하면 끝나는 것이 아니라, 만기 시점까지 '유효한 상태'를 유지하는 것이 핵심입니다. 만약 갱신 시점에 공시가격이 떨어져 보증금 총액이 126%를 초과하게 되면, 보증기관은 연장을 거부합니다. 이때 임차인이 취할 수 있는 최선의 방어책은 집주인에게 즉시 보증금 감액을 요구하는 것입니다. 단순히 "보험이 안 된다"라고 전달하는 것이 아니라, "공시가격 하락으로 보증보험 연장이 불가하니 보증금을 OO만 원 낮추지 않으면 계약 갱신이 어렵다"는 논리로 협상해야 합니다. 무보험 상태로 거주하다 사고가 나면 돌이킬 수 없는 피해를 입게 되므로, 재계약 3개월 전 등기부와 공시가...

전세보증보험은 “집이 깨끗하다”는 말만으로 가입되는 것이 아니라, 보증기관의 심사 기준을 통과해야 합니다. 안녕하세요. 주택과 상가 중개 실무의 핵심을 '딱' 짚어드리는 딱부동산 입니다. 전세 계약을 앞두고 임대인이 “우리 집은 융자도 없고 깨끗해서 보증보험은 무조건 가입된다”고 말하는 경우가 많습니다. 하지만 현장에서는 겉으로는 문제없어 보이는 집도 보증기관 심사에서 거절되는 사례가 적지 않습니다. 전세보증보험은 단순히 임대인의 말이나 중개사의 설명만으로 판단할 수 없습니다. 주택가격, 선순위채권, 건축물대장, 임대인 보증사고 이력, 다가구주택의 선순위 보증금, 신탁등기 여부까지 함께 확인해야 합니다. 오늘은 전세 계약 전 반드시 걸러내야 할 보증보험 가입 거절 사유 5가지 를 실무 기준으로 정리해보겠습니다. ✔ 이 글에서 바로 확인할 수 있는 핵심 - 선순위 근저당과 전세보증금 합계가 왜 중요한가 - 위반건축물과 근린생활시설 표시가 왜 위험한가 - 임대인의 보증사고 이력이 보증보험에 미치는 영향 - 다가구주택 선순위 보증금 확인이 필요한 이유 - 신탁등기 매물에서 반드시 확인해야 할 서류 🚨 계약 전 꼭 기억할 점 전세보증보험은 계약 후에 신청하는 경우가 많지만, 가입 가능성은 계약 전부터 확인해야 합니다. 계약금을 넣은 뒤 보증보험이 거절되면 임차인은 계약 해제, 계약금 반환, 새 집 구하기 문제까지 한꺼번에 떠안을 수 있습니다. 그래서 계약서에는 “보증보험 가입 불가 시 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 취지의 특약을 검토하는 것이 안전합니다. 1. 선순위 근저당과 전세보증금 합계가 보증한도를 넘는 경우 → 보증기관은 전세보증금만 보는 것이 아니라, ...